日期：2016-8-31（原创文章,禁止转载）
自2010年10月7日“沪十二条”发布上海商品住宅市场施行限购以来，至今已经执行三周年。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从调控效果而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市。
张宏伟表示，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价自2011年7月以来出现“停涨”或甚至2011年10月以后出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。
张宏伟表示，从2009-2012年上海商品住宅市场成交量变化情况也可以看出，2009年上海商品住宅市场成交量1763.6万平方米，2010年为972万平方米，而2011年只有729.8万平方米。尽管2012年上海商品住宅市场成交量恢复到938.7万平方米，市场略好于2011年，但仍然难以超过2010年、2009年。2011-2012年市场成交量的走低很大程度上是由于去“投资化”的常态化调控导致的。这是本轮调控截止2012年的最大的调控成果，是值得肯定的。
张宏伟表示，从以上2009、2012这两年市场成交量差值来看，大约有900万平方米的市场需求被积压出楼市，当然包含投资性投机性、部分改善性，甚至也误伤部分刚需入市。
此外，我们从上海商品住宅浙江治疗癫痫病的医院有哪些市场限购以来成交量价同比变化情况也可以反映出调控的成效。尽管2012年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010、2011年同期还上涨8.4%，2.8%，但是房价上涨速度相对于2009-2010这两年明显放缓了很多，成交量也因为去“投资化”的限购政策出现下降。
同策咨询研究部数据显示，2013年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010年1-9月、2010年全年上涨13.14%，9.28%，也就是说，按照前9个月来计算，自上海楼市限购以来，上海市商品住宅均价三年来上涨了13.14%。
张宏伟表示，但是，时至今日，我们应该关注政策层面的微妙变化对于市场的影响，以未雨绸缪防患于未然。
从与去年整年对比成交情况看，同策咨询研究部数据显示，2013年1-9月上海市商品住宅成交量已经达到了2012年的97.5%，而均价方面则是较2012年整年上扬5.7%，均价还未超过今年8.1%的房价控制目标。
但是，2013年9月以来，上海市商品住宅均价上涨明显，同策咨询研究部数据显示，2013年9月上海市商品住宅成交均价24606元/平，较8月上扬5.4%，与去年同期更是上涨超13.4%。短期内房价上涨态势明显，超过当年的房价控制目标。据此，相关部门有可能会因此出台新的短期调控政策或原有政策阶段性执行收紧。
第二、上海市商品住宅存销比持续降低，面临房价上涨压力。从库存角度来说，截止10月8日，上海市商品住宅库存为964.95万平方米，总量较去年的1050万平方米左右有所福建儿童医院癫痫病科下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-9月平均交易量101.6万平方米来计算，当前市场存销比降为9.50个月，同策咨询研究部研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力。
此外，根据上海统计部门发布数据，2013年上半年，上海商品住宅新开工与销售比值为0.83，如果从判断标准来看，江阴人民医院看癫痫后期城市房价仍然面临着上涨的压力。
从2012年1月份-2013年6月份上海市商品住宅新开工增速来看，总体仍为负增长，同样，施工面积与竣工面积也为5-13%的负增长，这将加剧今年明年整体房价上涨压力。
第三、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除，那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
很简单的道理，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
