日期：2016-7-14（原创文章,禁止转载）
回归分析方法在房价数据中的运用:房价还会再涨吗?
房价变化的判断是房地产行业研究的核心问题,从不同的角度动身能够得到不同的结论。行业分析师会综合研究各大房地产企业的经营与开发状态、宏观经济的运行现状和政策的走向和预期等基本面信息,并结合本身的经验得出终究的判断。在这个进程中,不同的数据可能会指向完全相反的结论,怎样分配各类信息之间的权重是定性研究员常常遭受的困惑。定量技术的运用能够在一定程度上帮助行业分析师肯定各种因素的影响强弱,为他们提供另一种思惟层面上的左证和支持。
以2007年5月至2012年12月,国内5个一线城市北上广深杭的房价变化为研究对象,分别建立同比和环比涨幅的回归模型。选择每个城市的月度批准上市面积(x1t)、销售面积(x2t)和可售面积(x3t)作为体现房地产市场新增供应量、成交量和供应存量的指标。并对其中两个做平滑处理,分别定义为季均批出面积(x4t)和季均销售面积(x5t)。另外,季均销批比(x6t)和库存消化周期(x7t)是两个经常使用的加工指标,反应的是过去三个月内销售、库存情况和新增供应的比较,度量了全部房地产市场的活跃程度与买卖双方的交易热忱。以上7个变量构成了模型中房价的解释因子。
滞后3个月的年平均销售面积是一个简单却十分有效的先行指标,能够以很大的几率正确判断房价同比涨幅的变化。若滞后3个月的年平均销售面积上升,则房价同比涨幅将扩大。反之,亦成立。这是由于,一线代表性城市近几年土地供应有限,导致商品房有效供给不足。由此造成以上城市的住房需求几近是刚性的,需求曲线垂直山西癫痫医院有几家,即价格的变化不会引发需求端的变化。那末唯一决定均衡价格的就是供给曲线的移动。当年均销售面积上升时,开发商的库存量就会相应减少,而重新开工到进入销售阶段大致需要半年到9个月的时间。所以在未来一个季度左右,供给将处于下落的进程中,从而使供给曲线向左上方移动,终究致使均衡价格上升。
房价的环比涨幅出现自回归的情势,并且,滞后1期的季均销批比(x6,t-1)是一个非常重要的解释因子。模型所有的预测都基于过去可获得的信息,,回归模型的预测和滞后3个月的年平均销售面积的变化,都表明一线城市的房价同比涨幅将在2013年一季度继续增大。另一方面,一线城市的房价环比在1-3月仍将保持正增长,尤其是北京、上海的环比增速并未显示出任何放缓的迹象。
正确使用量化技术,并有效地和基本面研究结合,才能发挥其最大威力。本文是量化技术应用于基本面研究的一次初步尝试,意在破除二者之间的偏见与隔阂海口哪个医院治癫痫病,搭建起相互鉴戒与增进的桥梁。量化技术并不是单纯的数据发掘游戏癫痫病的日常护理,本文的介绍与分析表明,数据当中确切包含着一些基本面研究不那末容易发觉的信息,公道地应用量化技术不但能有效地找到这些规律,也为分析问题提供了全新的角度。固然,完全抛弃行业研究员的经验分析和实地调研,不顾市场环境和适用条件地盲从量化结果更是不科学和不可取的。
