日期：2016-3-26（原创文章,禁止转载）
多机构称万科销售低于预期 均维持评级-股票频道-多赢财富
导读
万科A(000002)10月9日晚间公布2012年9月销售及近期新增项目情况简报，9月份公司实现销售面积105
万科A(000002)10月9日晚间公布2012年9月销售及近期新增项目情况简报，9月份公司实现销售面积105万平方米，环比增长0.57%；销售金额120.4亿元，环比增长6.07%。2012年月份，公司累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元。
多家权威机构第一时间对万科的销售情况作出点评。证券时报快讯(带你看各机构点评详情。
机构：海通证券
事件：
2012年9月份公司实现销售面积105万平方米，销售金额120.4亿元。
投资建议：
公司9月实现销售面积105万平方米，比2011年同期增长-2.78%，环比增长0.57%；实现销售金额120.4亿元，比去年同期增长-3.76%，环比增长6.08%。此前市场普遍预期公司9月销售额在116亿，真实销售基本符合预期。月公司实现累计销售面积907.9万平，同比增长7.93%；实现累计销售金额963.2亿，同比增长-0.78%。从销售均价看，9月销售均价为1.06万元/平，较上月稍有增长。2012年3季度公司新增项目权益建面389.07万平，累计土地投资110.45亿，分别比去年同期上升15.72%和3.03%。公司9月单月新增项目9处，单月项目投资43.86亿，较上月继续保持增长。研报认为公司在持续推进去化同时，最大程度保留了更多现金。伴随公司下半年推盘和去化推进，预计后期土地投资会继续提速。
截止中报，公司合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%进一步降低。期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司10月9日8.36元股价计算，对应2012和2013年PE为7.14倍和5.76倍。给予公司2012年10倍市盈率，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
机构：中投证券
9月公司销售面积105万平，销售金额120.4亿元。单月销售均价11467元/平米，同比下降1%，环比上涨5.5%。新拓展项目9个。
投资要点：
金九不金，销售面积同比自今年2月以来首次下降。公司9月实现销售面积105万平米，销售金额120.4亿元；销售面积和金额同比分别下降2.8%和3.8%，环比分别上升0.6%和6.1%。销售均价11467元，同比降1%，环比涨5.5%。
月实现销售面积907.9万平米，同比涨7.1%，创历史新高；实现销售金额963.2亿元，同比降1.4%，降幅略有扩大；销售均价1.06万元，同比跌8%。预计10月新推盘较9月将有所增加，销量仍将持续回升。预计四季度推盘量高于去年同期，全年销售额将有所增长。
公司自7月以来进入集中拿地期，3个月内获取权益建面390万平。其中9月新增9个项目，共获取权益建面166.5万平米，需支付权益地价43.9亿元，平均楼面地价2636元。新增项目多位于一二线城市，拿地成本仍相对低廉。
月新增37个项目，共获取权益建面605万平米，较去年同期少38%。平均楼面地价2712元，与11年平均拿地成本相比高3.5%。根据公司全年获取土地建面不低于销售建面的计划，四季度拿地压力集中，有待进一步跟踪。
公司以开发普通住宅中小户型产品为主，符合政策引导方向，受调控影响较小。且高周转的盈利模式能保证公司在调控中持续发展，公司的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显。公司今明两年业绩已锁定，预计公司年EPS1.02、1.22和1.53元，对应PE分别为8/7/5倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显，公司中长期估值仍有提升空间，维持“推荐”评级。
风险提示：行业发展超预期，价量暴涨，调控加紧，销售大幅回落，企业盈利难以实现的风险。
机构：申银万国
2012年9月公司实现销售面积105.0万平方米，销售金额120.4亿元，比2011年同期分别下降3%和4%，环比分别增加1%和6%，销售均价为11466.7元，同比下降1%，环比增加5%。2012年月，公司累计实现销售面积907.9万平方米，同比增长8%，累计销售金额963.2亿元，同比下降1%。9月新增项目储备9个，土地权益面积共计166.2万平米，共需支付地价款43.9亿。
9月销售面积和金额分别为105.0万方和120.4亿，同比分别下降3%和4%，环比分别增加1%和6%，低于此前预期，主要因销售率有所下降，产品均价上升主要是结构性因素，维持公司1400亿的销售预测。1)9月销售面积和金额分环比上升不多的主要原因是销售率有所下降。公司9月推盘量在150亿-160亿左右，较8月亿的推盘量上升较多，但由于推盘量增加，而市场相对平淡，9月新盘认购率下降到55%左右，而月基本都维持在60%的水平。2)9月销售均价为11466.7元，同比下降1%，环比增加5%。环比增加主要是由于产品结构影响，珠三角地区本月占比有所提升，而其贡献主要是深圳广州，从而抬升了整体的价格。整体看目前价格比较平稳，同比由于基数降低，降幅较上半年收窄。3)由于公司4季度整体推货量在450亿左右，同时公司尚有600亿左右的库存，只要市场不出现大幅度回落，公司仍有希望达到1400亿的全年销售目标，研报维持全年1400亿的销售预测。
9月新增项目储备9个，权益地价款43.9亿，同比下降36%，环比增长21%，仍然保持积极地拿地补仓策略。万科9月在土地市场上频频现身，最终共新增项目储备9个，权益建筑面积共166.2万方，总权益地价款43.9亿，环比增长21%，增长幅度较大，但从土地金占当期销售的金额比例来看，公司的策主要是以补仓为主。
销售态势目前已趋稳定，业绩锁定度高，维持买入评级。10月公司推盘量可能增长，从国庆期间的销售看，去化情况较好，市场状态已趋稳定，加上公司业绩锁定度高，维持年EPS分别为1.10/1.37元的预测，对应PE为8X/6X，维持“买入”评级。
机构：瑞银证券
9月销售额环比增长6.1%，推盘量及去化率略低于研报此前预期
公司9月实现销售面积105.0万平米、金额120.4亿元，环比分别增长0.6%和6.1%，略低于研报此前预期，研报认为主要原因是改善性和投资性需求有所下降，而公司实际推盘量130万平米也略低于研报此前140万平米的预测值。
预计10月新推盘量达到150亿元，销售额保持环比上升趋势
研报维持公司10月推盘量为140万平米/150亿元的预测，并预计10月销售额将保持环比正增长。考虑到公司9月销售额低于研报此前预期，并基于改善性和投资性需求将下降的判断，研报将公司2012年全年销售额预测值下调6.9%至1350亿元，公司月销售金额963.2亿元占研报全年预测值的71.3%。但由于公司销售速度快于结算速度，研报对公司营业收入和净利润的预测不变。
积极把握拿地机遇，9月新增166.2万平米/43.9亿元土地储备
公司9月新增权益容积率面积166.2万平米土地储备，对应权益地价43.9亿元。公司2012年月新增权益土地储备603.4万平米，对应地价164.1亿元，楼面均价2719元/平米。研报预计公司4季度拿地规模将保持在较高水平。
估值：维持“买入”评级和11.20元目标价
研报预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。研报基于2012年预测EPS1.12元和2012年10倍市盈率(参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平)给予公司12个月目标价11.20元，较研报估算其12年每股NAV有32%的折价。
机构：东北证券
1、背景情况：2012年10月10日万科A公布了2012年9月份的销售情况。2012年9月，公司当月实现销售面积105.0万平方米，销售金额120.4亿元。2012年1~9月份，公司累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元，累计同比增长了7.1%和-1.4%。万科9月份共获得9个土地储备项目。
2、事件点评：
2.1。从9月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况略低于预期，9、10月份作为房地产市场销售的传统旺季，“金九”已经变成了“铜九”。从研报所监测的重点城市的九月份房地产市场成交情况来看，九月份普遍销售低于预期，万科的销售情况应该具有行业代表性。研报认为，九月份市场成交的不温不火，已经预示着四季度的房地产市场难以出现太大的惊喜。
2.2。在土地储备方面，公司9月份获得了9个地块的开发项目，计容积率建筑面积225万平方米，支付权益地价43.8亿元，比上月有所增长。研报认为，开发商入市拿地更多地表现为补库存而不是为了扩张。由于宏观调控政策的不确定性依然存在，开发商入市拿地的积极性将会相对有限。
2.3.9月份当月平均销售单价略高于上月；月的累计平均成交单价为10609元/平方米，已经5个月回升。研报认为，在严厉和刚性的宏观调控之下，房价已经不具备再度大幅上涨的空间，房价表现为平稳或略有上涨应该是政府所期待的。
2.4。盈利预测及投资评级：研报对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
2.5。风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使研报的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。
机构：国金证券
事件
公司9月份实现销售面积105万平方米，销售金额120.4亿元，分别比11年同期下降2.8%和3.8%，环比8月上升0.6%和6%；销售均价为11467元/平方米，环比上升5.5%。9月公司新增9个项目，合计需承担43.9亿元，权益建面166.2万平米。
评论
销售低于预期，去化略有下降：公司月累计实现销售908万平米、963亿元，累计同比增长7.9%和下降0.78%。9月份单月实现销售面积105万平方米，销售金额120亿元，销售额环比8月上升6%，绝对量有所增长但低于预期。尽管9月公司推盘量较8月增加近40亿元，约为150亿元，但去化率下降，仅为55%左右。9月成交低于预期与行业整体趋势相符，根据研报的测算，9月重点城市销售额环比8月下降6.3%。研报认为销售低于预期一方面是年初以来的回暖已经消化大部分市场需求，而房价经过一轮回暖重回高位，进一步上涨的预期减弱，潜在需求集中释放动力不足。另一方面，8月以来限购政策在执行层面逐步收紧，按揭贷款优惠也逐步回收，进一步限制了需求的释放。10月，去化率水平预计维持在9月水平，但推盘较9月有所增加，预计绝对额仍可实现增长。
房价微升源于结构性因素。9月，公司销售均价为11467元，环比上升5.5%。主要是珠三角项目占比提升，均价结构性上涨。根据中指研究院百城房价指数，9月百城房价环比上升0.17%，升幅继续收窄，房价上涨城市为60个，较8月减少3个。9月成交低于预期也使得未来房价继续上涨的风险减弱，但考虑年初以来的销售回暖使得大部分公司完成全年销售业绩的压力减小，未来房价大幅度下降的可能性也不大。
9月拿地继续增加。9月公司新增9个项目，合计需承担地价43.9亿元，增加权益建面166.2万平米，同比下降36%和13%，环比上升21%和20%。月公司累计新增项目465万平米，承担地价149亿元，同比下降24%和19%，是11年全年拿地量的63%和64%。9月全国住宅用地推地量与推地质量齐升。根据中指数据，9月全国300个城市推出住宅用地1054宗，4736万平米，环比增长12%，同比减少14%；成交微升，住宅类用地成交637宗，2988万平米，环比增加1%，同比减少28%。9月住宅用地推出优质地块，总体溢价率首次超过去年同期，为13%，同比环比均上升7个百分点；楼面地价1596元/平米，环比上涨29%，同比上涨10%。
还是看市场份额提升：9月公司销售额环比上升6%，跑赢研报测算的45个城市合计销售额下降6%的增速。而根据中房信三季度房企排行榜中的测算，前三季度排行榜前10位和前20位公司的市场占有率较11、10年分别上升1.5、3.6个百分点和2.1、4.8个百分点。而目前，龙头公司资金凭借销售和融资上的相对优势，资金也相对宽裕，在拿地上更具优势，而拿地上的优势又会在未来成为产品区位上的优势，进一步提升市场份额。研报坚定看好龙头公司的发展前景。
投资建议
维持年每股收益1.02和1.25元的盈利预测，动态市盈率为8.2和6.7倍，结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力，维持公司增持评级。
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